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——众创空间的厦门路径

继上期文章梳理总结了众创空间的历史脉络与在全国范围内的应用，本期文章把焦点放在了厦门。

本文盘点了厦门的三旧改造项目，并指出在众创空间匮乏的情况下，如能够有效盘活旧工业厂房的三旧改造项目，将其就地改造，升级成为众创空间，将能迅速而有效填补市场缺口。此外，文章重点梳理了位于思明区、湖里区与集美区三批旧改项目，从区位、交通、氛围、配套四个方面透视它们身上蕴藏的潜力，以对它们打造成为众创空间的可能性做出合理判断。文章末尾对所有的三旧改造项目做出评分总结，并对其潜力做出评判，请读者阅览。

一、众创空间的厦门土壤（一）政策支持：无形之手助推创业浪潮

“众创空间”作为小微创新企业成长和个人创新创业的开放式综合服务平台，正在释放出巨大能量。年堪称“众创”年，3月2日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》，提出首要任务就是加快构建众创空间。“创客”成为“两会”的热门词汇，互联网创业也迎来了最好的政策环境。

与此同时，厦门正紧抓大众创业、万众创新的“双创”机遇，打造“创客”新天堂。年初，厦门出台了《厦门市政府发布关于发展众创空间推进大众创新创业的实施意见》（见附件），鼓励和支持各区积极推进创客空间建设，并提出相应引导、鼓励、培育和发展不同类型的产业创新创业。

《意见》中明确，将强化对众创空间的公共服务，激发创新创业热情、营造创新创业文化氛围。同时借助社会力量，构建市场化的众创空间；根据产业实际需求，充分利用废旧厂房改造，合理布局发展众创空间。此外，政府将从租金补贴、软硬件费用补助、住房补贴、企业成功孵化奖励等方面鼓励众创空间的发展。

厦门市各区众创空间产业方向对比

（二）互联网+契机：互联网根基深厚

众创空间的蓬勃发展，离不开互联网产业的引擎力量——厦门是互联网产业较早萌芽的城市之一，在互联网领域具有领先地位。厦门是曾经的国际域名之都，不但走出了众多知名的互联网企业如游戏、美图秀秀、cocos2d-x(捕鱼达人)、91助手等，以“云平台”为基础的智慧城市建设水平处于全国前列。

澎湃而来的“互联网+”新经济浪潮，点燃了众多创业者的梦想。厦门的互联网经济创业优势很多。首先，在中国互联网行业发展的十几年中，厦门涌现了大量优秀的互联网产业。其次，厦门互联网的使用水平和活跃度位于国内前列，阿里研究院发布的《中国城市电子商务发展指数报告》中，厦门位居全国第六；厦门也是我国第一批电子商务示范城市。再次，厦门作为重要的港口城市，物流业发达。加上今年自贸区挂牌，厦门互联网经济发展更显优势。

在厦门，大大小小的软件和信息服务企业加起来近家，其中相当一部分是初创型企业。浓厚的互联网氛围，使互联网成为厦门创客的“星空”，腾讯、百度、谷歌、阿里巴巴等互联网巨头也纷纷在厦设立众创空间，推进大众创新。

（三）自贸区契机：借力两岸合作

年3月24日，福建自贸区总体方案获得通过，其自身定位是突出对台优势以及与海上丝绸之路核心区的结合。在厦门自贸区诸多对台政策红利的刺激下，“众创空间”得以开辟新天地。

过去，大量的台湾青年来厦门就业，厦门在这方面已经有很好的基础。在青年创业部分，厦门自贸区现已制定开办补助、住房补贴、租金补助、贷款担保补助等，希望透过鼓励的方式，招揽更多台湾青年伙伴来厦门创业。而在“大众创业、万众创新”的时代，两岸青年在创业方面的合作迎来了巨大的空间。

两岸青年创业创新创客基地于年5月16日在厦门自贸区揭牌成立，将通过政策创新和资金扶持，重点发展一批新兴产业和现代服务业，着力打造两岸青年融合发展的重要平台和创业就业的重要基地，展现自贸区两岸交流合作成效。该基地已制定建设实施方案和扶持办法，从厂房改造补助、开办补助、住房补贴、租金补贴、贷款担保补贴等方面给予支持。

此外，厦门自贸区于今年6月提出建立两岸青年创业创新创客基地，计划用1至3年的时间，吸引超家台湾创业企业、0名两岸青年入驻，打造两岸青年的创业创新乐园。这是面向台湾青年创客与初创企业的大型项目，目前已有上百家两岸企业准备入驻，该项目对推动厦门创客空间的发展也大有裨益。

二、众创空间的厦门现状（一）布局情况：主要布局岛内

腾讯、百度、阿里巴巴等互联网巨头纷纷登陆厦门设立众创空间，为厦门推进大众创新创业添柴加火。据不完全统计，厦门市目前拥有各类众创空间26家，面积4万余平米，入驻创客近人。这些众创空间大部分位于岛内，思明区就有17家，占比超过65%，其中落户软件园二期的达到10家之多。湖里与海沧各有3家，集美2家，翔安1家。

厦门市众创空间分布图

厦门市众创空间一览表

注：标注★者为首批通过认证的厦门市级众创空间。

三、众创空间的厦门路径（一）现状：众创空间比较匮乏

厦门市科技局数据显示，厦门市目前拥有各类众创空间26家，面积4万余平米，入驻创客近人。厦门将力争到年在全市建成家众创空间，孵化培育家以上的创新型小微企业。

以目前众创空间26家，面积平方米来计算，平均一家众创空间所占面积约为平方米。以年建成家众创空间来计算，办公面积还需要（-26）*=平方米，即还需要有11万平方米左右的办公面积，才能满足家众创空间的办公需求。

而厦门商务办公物业市场以传统的写字楼为主，高端写字楼物业租金昂贵，超出大部分中小型、创业型企业的支付能力；中低端写字楼配套服务、硬件设施不佳，也不能符合上述企业的需求。总之，集孵化器、创业服务、投融资平台于一体的专属中小型互联网企业的众创空间比较匮乏，还未形成规模，众创空间面临较大的缺口。

（二）出路：旧改项目成新载体1.全国

在城市“进化论”的作用下，在迈向后工业化时代进程中，传统制造业的厂房及其设施大量闲置。在城市化进程中，部分工厂改造成为新兴的商业街区和住宅项目，创造了巨大的经济价值。但仍有大量区位条件优越、历史底蕴丰厚的烟囱、老厂房等工业时代“标本”得以保留，为各种新兴产业的发展提供了新的载体。

北京石景山出台“创新创业石景山起航工程计划”，将大量老旧厂房有效整合利用，改扩建成为低成本、便利化、全要素、开放式的“众创空间”。深圳市龙岗区对全区个旧工业区改造升级，实施“众创龙岗”计划，举办国际创客周龙岗分会场；在福建省，福州市新店镇在市、区产业“退二进三”的思路下，斥资近3亿元对金城投资区工业中心区进行升级改造，打造全省首家全功能众创社区。

爱特创业加速器

腾讯创业基地

2.厦门

随着近年来厦门市经济快速增长、城市化快速推进，一方面可供开发的有效土地供不应求。另一方面，市中心区大量废旧工业厂房、仓库的土地闲置或者利用率低，未能体现土地集约化利用效益。

为进一步提升土地利用效率，调整优化城镇空间布局，年底，厦门市政府研究通过了包括夏商湖滨中路地块、中铁创新园地块在内的第一批16个“三旧”改造项目，有6个条件成熟的项目已于年2月同步开工。

（三）双赢：三旧项目升级填补众创缺口

从目前厦门的实践看，旧厂房改造分为三种情形：（1）保留建筑，转变使用功能；如将旧厂房改造为办公楼、酒店、商业或用于文化创意产业；（2）拆除原有建筑，根据新规划的土地用途重新建设；（3）已取得土地使用权的工业仓储用地，由于城市发展调整规划导致停止审批及建设的，根据新规划的土地用途进行建设。目前“三旧改造”项目基本上属于前两种：即就地改造和拆除重建。

就地改造，即在原有旧厂房的基础上重新加以整修、修缮后即可投入使用；拆除重建，顾名思义就是将原有的工业厂房整体拆除，之后重新建设新建筑。与拆除重建相比，就地改造的方式耗费时间与成本更少，建设周期短，同时能够迅速将旧厂房改造成众创空间投入使用，因此，建议以下三旧改造项目利用就地改造的方式采用就地改造法，以填补目前市场上的需求缺口。

思明区

思明区旧改项目主要分布在前埔片区、厦禾路及湖滨中路沿线、文创园周边（沙坡尾、龙山）1.前埔片区：毗邻软件园产业资源强劲

伟博纸业、富林石材、峰浴汽配(开元B-14)、福祥礼服地块、宏联地块这五个旧改项目呈现聚集分布的态势，分布于前埔片区前埔路东西两侧，北部为软件园二期、东部为厦门国际会展中心。

这一片区的旧改项目北部不到3公里处即为厦门岛内最大的IT产业园区——软件园二期，面积约1平方公里的软件园二期，汇聚近家规模以上信息和软件企业，是厦门信息化产业的高地。目前软件园内已聚集多家互联网巨头，腾讯（厦门）创业基地、百度开发者创业中心等一批市场化的众创空间纷纷成立，为创客提供场地、技术和推广等多方面的服务。

毗邻IT产业园是此片区打造为众创空间的一大优势，除了强大的互联网产业配套资源能够为创客们提供完善、专业的软硬件配套服务与技术支持外，同时，掌握着互联网、动漫、计算机等高科技的人才汇聚于此，为众创空间提供了充足的人员储备。

目前软件园二期容量已基本饱和，随着初创型互联网企业的逐步增加，必然面临用地紧张的问题，因此，在此区域周边打造众创空间，不仅可以缓解园区内办公空间紧缺的压力，更可以依托软件园本身的产业资源与技术支撑，相互借力，塑造完善的计算机-互联网-创客产业链条，打造成为岛内互联网领域的“众创空间”。

此区域内旧改项目位于湖滨中路与厦禾路沿线，其中，夏商湖滨中路、厦门第七塑料厂旧改项目位于湖滨中路沿线，光华商贸城地块位于厦禾路沿线。区域内区位优势明显，近可辐射火车站商圈，远可通达轮渡-中山路商圈。交通设施便利，不仅有厦门站、BRT、多条公交线路经过，夏商大厦、厦门第七塑料厂更毗邻地铁一号线文灶站和湖中路口站，临近轨道交通的特质使得该旧改项目具有极高的改造价值。

且该区域位于文灶，是岛内最繁华地段之一。项目所处区域办公楼物业稀缺，仅有海翼大厦、帝豪大厦等为数不多的几幢写字楼，入驻企业以金融业、贸易公司、新科技材料类企业为主，需求旺盛，出租率高，租金水平达90-元/㎡/月。此外，区域内商住氛围浓厚，商业聚集程度高，消费人群较多，并且分布有多个居住社区，人流密集，适宜发展商办物业。在此区域内布局众创空间，能够对区域内的商办物业形成有效补充，同时区域内繁华的城市氛围与便利的交通条件无疑对初创型企业的入驻构成了极大的吸引力。

值得一提的是，夏商集团旧改地块是厦门第一批三旧改造地块，被社会赋予了极高的